A manutenção financeira de um condomínio poderá seguir um caminho diferente quando o responsável por uma unidade ou pelos débitos estiver em recuperação judicial. Em julgamento realizado em 27 de outubro de 2026, a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) estabeleceu que as dívidas condominiais anteriores ao pedido de recuperação são classificadas como créditos extraconcursais.
Com esse entendimento, os valores não ficam submetidos ao plano de recuperação judicial apresentado pela empresa ou pela pessoa responsável pelo débito. A cobrança pode continuar por meio de execução na Justiça comum, sem depender do cronograma previsto para os demais credores sujeitos ao plano.
A decisão foi tomada sob o rito dos recursos repetitivos, no Tema 1.391. Esse procedimento faz com que a tese definida pelo tribunal sirva de orientação para o julgamento de processos semelhantes em todo o país, reforçando a uniformidade na análise da relação entre inadimplência condominial e recuperação judicial.
Segundo a notícia divulgada pelo Superior Tribunal de Justiça, os processos que estavam suspensos por causa da controvérsia poderão voltar a tramitar. A retomada deverá observar a tese fixada pela Segunda Seção e as características de cada processo.
O que muda para os condomínios
Na prática, a definição interessa principalmente a condomínios que têm entre seus devedores empresas, incorporadoras, administradoras ou proprietários submetidos a um processo de recuperação judicial. Antes da decisão, a existência da recuperação poderia gerar dúvida sobre a necessidade de habilitar o crédito no processo ou aguardar o pagamento conforme as condições aprovadas no plano.
Agora, a orientação do STJ reconhece tratamento específico para os débitos condominiais anteriores ao pedido de recuperação. O condomínio pode buscar a cobrança por execução na Justiça comum, em vez de incluir necessariamente esses valores no plano de recuperação judicial. A decisão, contudo, não elimina a necessidade de verificar os documentos e o histórico da dívida em cada situação.
O impacto alcança a administração cotidiana dos edifícios. As contribuições pagas pelos condôminos financiam despesas como limpeza, segurança, manutenção, elevadores, consumo de água e conservação das áreas comuns. Quando uma unidade deixa de contribuir, o desequilíbrio pode afetar o orçamento aprovado ou aumentar a participação financeira dos demais moradores.
Tese deverá orientar processos em todo o país
O julgamento repetitivo também oferece uma referência nacional para magistrados, condomínios e responsáveis pela gestão da cobrança. A classificação como crédito extraconcursal diferencia os débitos condominiais anteriores ao pedido de recuperação de outros créditos que possam estar sujeitos às condições do plano apresentado pelo devedor.
Essa distinção não significa que toda cobrança será resolvida de forma automática. O condomínio ainda precisará acompanhar a existência do processo de recuperação, reunir os documentos relativos às cotas em atraso e observar os atos praticados no processo judicial. A estratégia adequada pode depender da situação concreta, do período da dívida e dos elementos que comprovem o débito.
Para síndicos, conselhos fiscais e administradoras, a decisão pode trazer maior previsibilidade ao controle das contas e à avaliação dos valores em aberto. Também permite separar, com base na tese do STJ, a discussão sobre a recuperação judicial da necessidade de preservar recursos para as despesas essenciais do condomínio.
A decisão trata especificamente dos débitos condominiais anteriores ao pedido de recuperação judicial. Portanto, a data do pedido e o período a que se referem as cotas são elementos relevantes para a aplicação do entendimento. A análise de cada cobrança continua vinculada aos documentos e às circunstâncias do processo correspondente.
Retomada de ações suspensas
Com a definição do Tema 1.391, os processos que aguardavam o julgamento da controvérsia poderão prosseguir conforme a tese estabelecida pela Segunda Seção. A medida reduz a incerteza que mantinha casos semelhantes paralisados e cria um parâmetro comum para a continuidade das cobranças.
O entendimento do STJ não representa uma autorização genérica para desconsiderar as regras processuais de cada caso. Ele fixa a natureza dos débitos condominiais anteriores à recuperação judicial e indica que esses créditos não devem ser submetidos ao plano. O andamento das execuções dependerá da apreciação judicial dos documentos e das demais condições previstas na legislação aplicável.
Ao reconhecer a possibilidade de cobrança fora do plano, o tribunal reforçou a relevância das cotas condominiais para a manutenção dos edifícios. A tese deverá ser considerada nos processos em tramitação e nos novos casos que envolvam condomínios e devedores em recuperação judicial, com efeitos práticos para a gestão financeira de empreendimentos em diferentes regiões do Brasil.
